房屋租赁合同期限需协商，最长不超20年。法律依据：《民法典》规定，租赁期限超20年部分无效，续订也如此。忽视此规定可能导致合同部分无效，权益受损。
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租赁合同期限协商定。操作：1. 双方协商租赁期限，考虑实际需求与风险；2. 六个月以上务必签书面合同，保障权益；3. 确保租赁期限不超20年，续订也需遵守；4. 若需长期租赁，可分次签订，每次不超过20年。
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租赁合同期限可协商确定，建议签书面合同。处理方式：六个月以上租赁应签书面合同，确保双方权益；租赁期限尽量控制在20年内，避免超长期限导致的无效风险。